推高房价的凶手跟链家沾不上边
2016-03-04 19:37来源：未知
房地产行业中介问题一直以来就是一个让人颇为头疼的问题，近日由于上海“223”事件又将房地产中介链家推向了舆论的中心。有人质疑是链家推高了水涨船高的房价，但是一个房地产公司真的有这般威力吗？
一、近期房价为什么会涨？
我们要找出推高房价的元凶，就先来探讨下近期房价上涨的原因。总结起来，主要是市场需求和政策刺激的双重驱动。
首先，房地产政策的宽松。包括普宅标准的调整、营业税免征的条件从5年改为2年、契税优惠等等。一系列的政策放松，对促进需求入市起到了十分积极的作用，同时也带动了市场的预期。
其次，货币政策和信贷政策的放宽。2015年，央行5次下调存款准备金率，5次下调基准利率，释放了大量流动性，利率也达到近年来的历史低点。
同时，房地产贷款政策的放宽，也构成了当前的最为宽松的购房环境。二套房首付的下调，以及公积金贷款额度的大幅度提高，进一步推动了改善型购房需求的增长。更重要的是，能够让更多的人能够借助金融杠杆完成购房。这也是本轮价格上涨最重要的因素。 此外，在近期房价上涨的过程中，也不断带进新的需求，市场房源消化较快，业主临时涨价的状况也时有发生。在政策的不断刺激，以及人民币贬值以来带来的通胀预期加重，市场预期高涨，不少需求恐慌入市，投资性需求也较以往增多。
二、代理房源不足以推高房价
一些舆论质疑链家推高房价的理由是，链家通过独家代理房源的模式，客观上形成了坐庄效应，拉高了房价。比如，一套房源业主要卖450万元，链家在450万之上进行加价，通过制造信息不对称来，以不低于这个价格卖出去，从而形成市场的短期垄断。
这种说法只能说是想象力丰富，用微观的经济行为来解释宏观经济走势，这显然是不科学的。客观事实也印证着这一点，数据统计显示，在北京的二手房市场，链家占据了55%的市场份额。而在深圳，链家甚至不是二手房市场的老大，中原在深圳市场占有率第一，约20%。但是从二手房价格指数来看，深圳要高于北京。2015年全年，深圳房价涨幅达到47.5%，而北京为10.4%。链家的市场能力与房价涨幅呈现负相关，这显然不符合链家推高房价的说法。
实际上，不但链家没有这个能力，整个房产中介行业也没有这个能力。二手房房价的涨跌，根本上还是与城市经济发展状况相辅相成，不同城市房价走势差异性很大。一个城市的房价水平与供应量、常驻人口的规模和增加速度、常驻人口的年龄结构、城市人均存量住房面积、城市人均可支配收入都有关系。比如，刚刚沈阳推出了大学生买房零首付的政策，刺激了买房需求，很有可能造成卖方市场，推动房价走高。
但是，包括链家在内的房产中介根本无法对二手房市场造成这么大的影响，即便链家是独家代理。
举例来说，北京链家目标市场房源总量是大约9万套，以链家的报盘率85%计算，市场上现在这个时点在售二手房大约11万套。再加上同一时点在售的新建商品房十万套，也就是说北京同一时点大约有20万套房屋处于销售状态，而同一时点北京链家的速销房大约10000套，其中真正处于独家状态的大约80%即8000套左右。占市场总体报盘二手房8%，占总体库存房源4%，用4%的比例去控制市场甚至控制价格，简直是天方夜谭。
链家代理的二手房比例是有限的，所以，定价不可能为所欲为。需要是依据市场行情、自身成本和房源业主的要求。而且，买房者也不是傻子，对于这样一项巨额投资，消费者肯定会通过各个渠道了解。如果中介定价过高，买房者不可能当冤大头。
所以，说链家把房价推高，让一个中介背锅，显然是有失公允的。
三、链家金融推高房价是无稽之谈
不少的舆论认为，链家帮助客户扩大了金融杠杆的使用，助推了房价的上涨，这种说法本质上存在很大的问题。目前购房杠杆率的增加，不排除有这种情况的存在，但这种情况和经纪公司关系不大。链家主要的金融产品是在交易之中而非交易之前，并没有使购房首付比例发生下降，而且链家金融产品的交易规模很小，目前银行体系还是放贷的主体。
那么链家对于房价有什么影响呢？实际上链家不仅没有推高房价，反而起到了平易作用。
第一、通过金融产品平滑交易
二手房交易流程就极为复杂，涉及定金、首付、尾款、税费等很多资金的交付。同时目前市场需求中换房和二套房需求占主导，意味着交易流程会更加的繁琐。尤其是交易涉及到资金的拆借及腾挪问题，对时效的要求更高，决定着每一笔交易的流程是否顺利。
链家通过金融产品的帮助买卖双方进行交易，例如赎楼贷、尾款垫资服务等等，在当下火热的市场中起到平滑交易的作用。保证了连环单的时效问题，并且能够缩短交易周期。
第二、平衡供需、提高流通率
作为信息的中介方，经纪公司通过和买方、卖方的广泛接触，汇集交易信息，再分别传递出去。消费者能够接触到更多的信息，可选择的范围更多。
二手房交易是非标交易。从购房决策初始，到交易的各个环节，都需要面临一系列复杂的环节，这一过程会带来大量的信息。例如买方需要了解足够多并且正确的信息，才能甄别出房源的好坏。
目前，二手房交易中虚假房源、信息不对称的现象一直存在。但回顾链家所推出的服务和承诺，以及后台的建设，都在不断解决这些问题。比如推进真房源、实现信息无差别分享、建立楼盘字典、成交信息公示、楼盘嫌恶设施公示等等。
由于近期市场的火热，不少区域供需极不平衡，业主出现惜售心态，或者坐地涨价现象。链家在其中的作用，对于卖方来说，能够通过斡旋，促使业主保持理性的出售心态，并且能够挖掘业主的出售意愿。对于买方来说，当某个楼盘没有客户的意向房源时，能够引导客户需求进行分散。
对于今天的房地产市场来说，中介存在意义已经不再是撮合成交而已，而是通过从中的供需匹配、撮合成交、签后的各种服务，实现房屋的自由流通。
链家通过帮助消费者能够无差别的了解房屋真实信息，进而匹配众多的供给与需求，消除因为信息不透明引起的结构上的供求不平衡。进而更加准确和高效的匹配供给需求，平抑房价的上升。
第三、中介撮合使交易平滑
二手房交易中，中介撮合买卖双方，最终才能达成交易。但实际上中介的工作远不仅如此。在复杂的交易流程里，中介能够及时沟通买卖双方，协助贷款、过户，解决纠纷，起到桥梁和润滑剂的作用。在中介的帮助下，能够将交易风险降到最低。
因此，把链家说成高房价的罪魁祸首，真是比窦娥还冤，链家不仅无力推高房价，还一定程度上还对房价有平易作用，那些在一旁说风凉话的键盘侠们，可以歇歇了。